税务局对房产中介税收优惠有哪些规定？

近年来，随着我国房地产市场的持续发展，房产中介行业作为连接买卖双方的重要纽带，在活跃市场、优化资源配置中发挥着不可替代的作用。然而，行业竞争日趋激烈，加之宏观经济环境变化，房产中介机构的经营压力不断加大。税收作为调节经济的重要杠杆，国家针对房产中介行业出台了一系列税收优惠政策，旨在减轻企业负担、激发市场活力。作为在加喜财税咨询从事财税工作12年、拥有近20年中级会计师经验的专业人士，我深知这些政策对中介机构“降本增效”的重要性。本文将从多个维度详细解读税务局对房产中介的税收优惠规定，结合实操案例与行业经验，帮助企业准确理解政策、合规享受红利，同时规避潜在的税务风险。

增值税优惠

增值税是房产中介机构最主要的税种之一，其税负高低直接影响企业利润。针对房产中介的经营特点，国家在增值税层面出台了多项差异化优惠政策，核心围绕“纳税人身份”“征收方式”“销售额标准”三个维度展开。以一般纳税人和小规模纳税人的划分为例，两者适用税率、计税方法及优惠力度存在显著差异。一般纳税人提供不动产经纪服务，适用6%的增值税税率，但可抵扣进项税额；而小规模纳税人则适用3%的征收率（目前减按1%征收），且不可抵扣进项税，但季度销售额未超过10万元（含）的，可享受免征增值税优惠。这一政策设计，充分考虑了中小型中介机构的抗风险能力，尤其对“夫妻店”“小型工作室”等主体而言，免征增值税直接降低了现金流压力。

差额征税政策是房产中介增值税优惠的另一大亮点。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2的规定，中介机构向不动产销售方收取的手续费、佣金等费用，可扣除向销售方支付的本金及合理费用后的余额为销售额，按“经纪代理服务”缴纳增值税。例如，某中介公司促成一套价值500万元的房产交易，向卖方收取佣金10万元，同时向合作门店支付推广费2万元，其增值税计税销售额即为8万元（10-2），而非全额10万元。这一政策有效避免了“重复征税”，中介机构无需对已支付给合作方的成本再次纳税，显著降低了税负。值得注意的是，差额征收需取得合规的成本发票，否则不得扣除，这也是实务中企业常踩的“坑”。

2023年以来，为支持小微企业发展，国家延续实施小规模纳税人减免增值税政策。季度销售额未超过30万元（含）的小规模纳税人，免征增值税；超过30万元但不超过100万元的部分，减按1%征收率缴纳增值税。以某中型中介机构为例，其季度佣金收入为25万元，全部为小规模纳税人业务，则可免征增值税0.25万元（25万×1%）；若季度收入提升至35万元，其中30万元免税，5万元按1%征税，缴纳增值税0.05万元，整体税负仍处于较低水平。此外，对于月销售额未超过10万元（季度未超过30万元）的增值税小规模纳税人，还可免征教育费附加、地方教育附加等附加税费，进一步减轻企业负担。

所得税优惠

所得税包括企业所得税和个人所得税，房产中介机构根据组织形式（公司制、合伙制、个体工商户等）适用不同的所得税政策。公司制中介机构需缴纳企业所得税，而个人独资、合伙制中介机构则由投资者缴纳个人所得税。针对小微企业，企业所得税优惠力度较大：年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税，实际税负仅2.5%；年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%税率缴纳，实际税负10%。这一政策被称为“小微企业所得税优惠”，覆盖了行业内80%以上的中小企业，是所得税优惠的核心内容。

房产中介的“收入确认”和“费用扣除”是所得税处理的两大关键点。根据《企业所得税法实施条例》规定，中介机构的佣金收入应按“权责发生制”原则确认，即服务完成、取得收款权利时确认收入，而非实际收到款项时确认。例如，某中介公司2023年12月促成一笔交易，2024年1月才收到佣金，则收入应在2024年1月确认，避免提前纳税导致资金压力。在费用扣除方面，与收入相关的合理支出，如员工工资、业务招待费、广告费和业务宣传费等，均可税前扣除。其中，业务招待费按发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰；广告费和业务宣传费不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除，超过部分可结转以后年度扣除。这些规定既保证了税基完整，又为企业合理列支费用提供了空间。

对于个人独资、合伙制中介机构，投资者个人所得税适用“经营所得”税目，5%-35%的五级超额累进税率。为减轻个体工商户税负，国家出台了“个人所得税减半征收”政策：对年应纳税所得额不超过100万元的部分，在现行优惠政策基础上，再减半征收个人所得税。例如，某个体工商户房产中介年应纳税所得额为80万元，原应缴个税=80万×35%-6.55万=21.45万元，减半后仅需缴纳10.725万元，直接节省税额10.725万元。此外，部分地区对“重点群体创业”（如建档立卡贫困人口、持《就业创业证》人员等）从事中介服务，可享受3年税收减免，但需满足“招用特定人员比例”等条件，企业需结合当地政策具体申请。

印花税减免

印花税虽是小税种，但对房产中介而言，合同数量多、涉及金额大，税负不容忽视。中介机构主要涉及两类印花税应税合同：“产权转移书据”和“服务合同”。根据《印花税法》规定，产权转移书据（如房屋买卖合同）按所载金额万分之五贴花，服务合同（如中介服务合同）按万分之三贴花。为支持房地产市场平稳健康发展，国家多次出台印花税减免政策：例如，个人销售或购买住房暂免征收印花税，但对中介机构签订的“服务合同”是否免税？需明确的是，中介服务合同属于“应税合同”，一般情况下不免征，但若符合“小微企业”或“特定行业”条件，可享受优惠。

2022年，《财政部 税务总局关于印花税若干事项政策的通知》（财税〔2022〕22号）明确，对小微企业、个体工商户、个人独资企业、合伙企业等小规模纳税人，签订的应税合同减半征收印花税。这一政策直接降低了中介机构的合同税负。例如，某小型中介公司季度签订10份中介服务合同，合同总金额50万元，按万分之三税率计算，应缴印花税=50万×0.03%=150元，减半后仅需75元。若为小规模纳税人，且季度销售额未超过30万元，还可叠加享受增值税免征优惠，实现“双减免”。需要注意的是，印花税实行“自行贴花”“汇总缴纳”方式，企业需确保合同金额真实、贴花及时，避免因“未贴花”“少贴花”被税务机关处罚。

实务中，部分中介机构存在“阴阳合同”逃缴印花税的行为，即签订两份合同：一份为真实成交价，用于实际履行；另一份为低价合同，用于申报印花税。这种行为违反《税收征收管理法》，轻则补税罚款，重则承担刑事责任。作为财税从业者，我多次提醒客户：“合规是享受优惠的前提，也是企业长远发展的基石。”例如，2021年我们服务的一家中介公司，因长期按低价合同申报印花税，被税务机关稽查后，不仅补缴了3年印花税及滞纳金，还被处以0.5倍罚款，最终损失超过20万元。这一案例警示我们，依法纳税、诚信经营才是正道。

附加税费优惠

附加税费包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，其计税依据为实际缴纳的增值税税额。房产中介作为服务行业，增值税税负直接影响附加税费的高低。为减轻企业负担，国家针对小规模纳税人、特定行业出台了附加税费减免政策：例如，小规模纳税人月销售额未超过10万元（季度未超过30万元），免征教育费附加、地方教育附加；月销售额超过10万元但不超过15万元的，减半征收教育费附加、地方教育附加。此外，对“增值税小规模纳税人”减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税），这一“六税两费”减免政策覆盖了绝大多数中小型中介机构。

城市维护建设税根据纳税人所在地不同，适用7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他地区）三档税率。例如，某中介机构位于市区，实际缴纳增值税1万元，则应缴城建税=1万×7%=700元；若享受“六税两费”减半征收，则仅需缴纳350元。教育费附加和地方教育附加的征收率分别为3%和2%，合计5%，同样可享受减半优惠。这些附加税费虽单笔金额不大，但累计起来对企业利润仍有显著影响。以某中型中介机构为例，年缴纳增值税50万元，若全额缴纳附加税费，需缴纳50万×（7%+3%+2%）=6万元；若享受“六税两费”减半，则仅需缴纳3万元，节省税款3万元。

值得注意的是，附加税费减免政策与增值税优惠政策“挂钩”，即只有实际缴纳了增值税，才可能享受附加税费减免。例如，小规模纳税人季度销售额未超过30万元，免征增值税，同时免征附加税费；若季度销售额超过30万元，缴纳了部分增值税，则可对应享受附加税费减半优惠。此外，对“月销售额15万元以下（含）的增值税小规模纳税人”，免征教育费附加、地方教育附加，这一政策不区分是否为小规模纳税人，只要月销售额不超过15万元，即可享受。企业在申报时需准确判断自身是否符合条件，确保应享尽享。

小微企业扶持

小微企业是房产中介行业的主体，其数量占比超过90%，贡献了大量就业岗位。为支持小微企业发展，国家构建了“增值税+企业所得税+六税两费”的立体式税收优惠体系。以“资产总额”“从业人员”“年度应纳税所得额”为划分标准，房产中介中资产总额不超过5000万元、从业人员不超过300人、年度应纳税所得额不超过300万元的，可认定为小微企业。值得注意的是，中介机构的“从业人员”包括销售人员、行政人员、财务人员等，需以签订劳动合同、缴纳社保人数为准，避免因人员统计错误导致认定失败。

小微企业的核心优势在于“所得税低税负”。如前所述，年应纳税所得额不超过100万元的部分，实际税负仅2.5%；超过100万元但不超过300万元的部分，实际税负10%。这一政策对利润微薄的中介机构尤为重要。例如，某小微中介公司年应纳税所得额为150万元，其中100万元部分税负2.5%，缴税2.5万元；50万元部分税负10%，缴税5万元，合计缴税7.5万元，实际税负5%；若不享受小微优惠，按25%税率计算，需缴税37.5万元，税负25%，两者差距悬殊。此外，小微企业在预缴企业所得税时，可按“实际利润额”预缴，减少资金占用，缓解经营压力。

小微企业的认定方式分为“自行判断”和“税务机关后续管理”，企业无需额外申请，只需在年度汇算清缴时填报《小微企业优惠明细表》即可享受优惠。但税务机关会定期核查，若发现不符合条件而享受优惠，需补缴税款及滞纳金。例如，某中介公司资产总额为6000万元，超过了小微企业的5000万元标准，但自行申报享受了小微优惠，被税务机关稽查后，补缴企业所得税及滞纳金15万元，得不偿失。因此，企业需准确把握认定标准，必要时可咨询专业财税机构，确保合规享受优惠。

创业就业激励

房产中介行业门槛相对较低，吸纳了大量就业人口，尤其对高校毕业生、失业人员等重点群体具有较强吸引力。为鼓励创业带动就业，国家出台了“重点群体创业税收扣减”政策：建档立卡贫困人口、持《就业创业证》的人员、登记失业半年以上的人员等，从事中介服务创办的企业，可按每户每年14400元扣减当年应缴增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。这一政策不仅降低了创业成本，还提升了重点群体的就业积极性。

政策适用条件较为严格：企业需与重点群体人员签订1年以上劳动合同并依法缴纳社保；重点群体人员需为企业当年新招用人员，且此前未享受过同类税收优惠。例如，某中介公司2023年新招用5名建档立卡贫困人口，签订3年劳动合同，每月工资5000元并缴纳社保，则当年可扣减税收=5人×14400元/人=7.2万元。若企业当年应缴各项税费总额为10万元，则实际只需缴纳2.8万元。需要注意的是，扣减政策需在3年内扣减完毕，每年扣减限额不超过14400元/人，企业需妥善留存人员身份证明、劳动合同、社保缴纳凭证等资料，以备税务机关核查。

除重点群体创业外，对“吸纳失业人员就业”的中介机构，部分地区还出台了“社保补贴”等地方性优惠政策。例如，某市规定，中介机构招用失业人员占职工总数30%以上的，可按每人每月500元标准享受社保补贴，补贴期限不超过3年。这些政策与国家税收优惠形成互补，进一步降低了企业用工成本。作为财税从业者，我建议中介机构密切关注地方人社、税务部门发布的政策动态，及时申请符合条件的补贴和优惠，实现“政策红利最大化”。

疫情延续政策

2020年以来，新冠疫情对房地产市场造成冲击，中介机构线下业务受阻、收入大幅下滑。为帮助企业渡过难关，国家出台了一系列阶段性税收优惠政策，部分政策已延续至今。例如，对受疫情影响较大的困难行业企业（包括中介服务），2020年度发生的亏损，最长结转年限延长至8年；对房产中介2021年-2022年小规模纳税人增值税，减按1%征收率征收（原为3%）；2023年，小规模纳税人增值税减免政策进一步优化，季度销售额未超过30万元的免征，超过30万元的部分减按1%征收。这些政策为中介机构提供了“喘息空间”，助力行业逐步恢复。

“困难行业企业”认定是疫情延续政策的关键。根据《财政部 税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第8号）规定，中介服务属于“居民服务、修理和其他服务业”下的“其他服务业”，可认定为困难行业。企业需满足“2020年度主营业务收入占收入总额比例50%以上”的条件，即可享受亏损结转年限延长政策。例如，某中介公司2020年度主营业务收入（佣金收入）占比60%，发生亏损50万元，若按正常政策，亏损可结转5年；若享受困难行业政策，可结转8年，即2021-2028年均可弥补亏损，减少应纳税所得额，降低所得税税负。

疫情政策的“延续性”体现了国家对中小企业的持续支持。例如，小规模纳税人减按1%征收率征收增值税的政策，原定执行至2022年底，后延长至2023年底，2024年又调整为“季度销售额不超过30万元免征，超过部分减按1%征收”。这种“动态调整”的政策导向，要求中介机构及时关注政策变化，避免因“信息滞后”错过优惠。例如，2023年我们服务的一家中介公司，因未及时了解小规模纳税人增值税优惠政策调整，按3%征收率申报了第一季度增值税，多缴税2万元，后经我们协助办理了退税申请，挽回了损失。这一案例说明，建立“政策跟踪机制”对中介机构至关重要。

总结与展望

本文从增值税、所得税、印花税、附加税费、小微企业扶持、创业就业激励、疫情延续政策七个方面，系统梳理了税务局对房产中介的税收优惠规定。可以看出，国家针对房产中介行业的特点，构建了“多税种、多环节、多主体”的税收优惠体系，覆盖了从初创到成长的全生命周期，旨在减轻企业税负、激发市场活力。作为财税从业者，我认为中介机构在享受优惠时需把握三个原则：一是“合规性”，确保业务真实、资料齐全，避免因“虚开发票”“阴阳合同”等行为触犯税法；二是“精准性”，准确判断自身是否符合优惠条件，如小微企业认定、重点群体人员比例等，避免“错享”“漏享”；三是“动态性”，及时关注政策变化，如2024年小规模纳税人增值税政策的调整，确保及时享受最新红利。

展望未来，随着房地产市场的“稳中有进”，房产中介行业将向“专业化、数字化、规范化”方向发展。税收政策也可能进一步优化，例如对“线上中介服务”“数字化营销”等新兴业务出台针对性优惠，对“绿色中介”“低碳房产交易”给予税收激励。同时，随着“金税四期”的全面推行，税务监管将更加严格，中介机构需加强“业财税融合”，将税务管理嵌入业务流程，实现“事前规划、事中控制、事后分析”的全流程税务风险防控。作为加喜财税咨询的专业人士，我建议中介机构定期开展税务健康检查，建立“政策台账”，确保每一分优惠都合规落地，为企业长远发展保驾护航。

回顾12年的财税服务经历，我深刻体会到：税收优惠不是“免费的午餐”，而是国家对合规经营的奖励。房产中介行业只有坚守“诚信为本、合规经营”的底线，才能在政策红利和市场机遇中实现可持续发展。未来，我们将继续深耕行业，为企业提供更精准、更专业的税务筹划服务，助力房产中介行业在规范中创新、在创新中发展。

加喜财税咨询深耕房产中介行业税务服务12年，始终以“政策落地+风险防控”为核心，帮助企业精准把握税收优惠要点。我们深知，中介机构的税务痛点不仅在于“不懂政策”，更在于“不会用政策”。因此，我们通过“政策解读+场景化案例+全流程辅导”的服务模式，协助企业梳理业务链条中的涉税节点，确保差额征税、小微优惠等重点政策应享尽享，同时规避发票管理、收入确认等常见风险。未来，我们将持续跟踪政策动态，为行业发展提供更前瞻、更落地的税务解决方案，与中介机构共同成长。